ACTUALIDAD INMOBILIARIA

Documentos de los que debe disponer antes de la compra de una vivienda

A la hora de comprar una vivienda, es importante conocer los documentos que tienen que estar en regla, para evitar sorpresas desagradables. Como punto de partida, hay que saber que estos documentos varían en función de si el piso es nuevo, de segunda mano o si está en construcción.

- Piso de nueva construcción:

Un piso nuevo a la venta debe disponer de varios documentos legales en regla antes de proceder a la firma del contrato. El certificado de final de obra, emitido por el técnico o promotor, declara la conformidad con la ejecución de los trabajos de construcción. Por su parte, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética, la emite un arquitecto o aparejador y garantiza que la vivienda ha superado los controles de calidad obligatorios. Disponer de este documento es condición necesaria para, por ejemplo, dar de alta los servicios de luz, agua y gas.

Otros documentos son la licencia de primera ocupación y la garantía obligatoria. En el caso de los inmuebles de obra nueva, es obligatorio que incluyan un seguro a diez años que responda ante posibles vicios y desperfectos en la estructura. Por último, es aconsejable solicitar la licencia de obras para ver que el piso cumple las condiciones recogidas en ella.

 - Piso de segunda mano:

Si la opción es comprar un piso usado o reformado, es aconsejable disponer del título de propiedad y el certificado de dominio y cargas, así como del plano de la vivienda a escala 1/50. En el caso de las viviendas de segunda mano, la cédula de habitabilidad  y el certificado de eficiencia energética, es importante porque confirma que el inmueble cumple los requisitos mínimos exigibles para poder ser habitada. Además, cabe recordar que este documento caduca a los 15 años desde su emisión, por lo que hay que comprobar que esté actualizado y en vigor.

Asimismo, el vendedor está obligado a suministrar otros documentos si le son solicitados. Es el caso de los boletines de alta en la red de servicios, las garantías de la vivienda, los datos registrales del piso o la escritura de compraventa, y el recibo que confirme el pago del último IBI. En este último documento debe aparecer el valor catastral del inmueble.

Si hay dudas, como puede ser en el caso de inmuebles ubicados en zonas no urbanizadas o cerca de la costa, es importante solicitar la calificación urbanística para comprobar su legalidad. Otro documento es el libro del edificio, que  recoge los datos de identificación y construcción del inmueble, las tareas de mantenimiento a las que se ha sometido y, en caso de que se hayan producido, las reformas realizadas.

-Piso sobre plano:

En el caso de comprar un inmueble sobre plano, es fundamental comprobar que las cantidades entregadas al vendedor están respaldadas por un aval o póliza de seguros. De este modo, si se incumplen las condiciones acordadas o no se finaliza la obra, el vendedor recuperará su dinero.

Aún así, antes de entregar cualquier cantidad de dinero es importante verificar que el edificio cuenta con licencia municipal de obras, que el contrato prevé el plazo de finalización de obras y la fecha de entrega de llaves (incluyendo una penalización en caso de retraso), y el precio total de la vivienda (más impuestos).

En cuanto a las formas de pago, hay que solicitar un documento que recoja la existencia o no de hipotecas, la subrogación y la cancelación de éstas. Por último, unidos al contrato de compra tienen que figurar el plano de la vivienda, el croquis de las instalaciones de luz, agua y gas, la lista de profesionales que está previsto que intervengan en la obra, y la memoria de calidades. Si el vendedor incumple el contrato, el comprador está en su derecho de reclamar e incluso pedir la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades ya satisfechas.

24 Jul 2017

¿Qué gastos comporta la venta de una vivienda? II

  1. Los derivados de un crédito hipotecario para financiar la construcción, en una obra nueva.
  2. Los imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva.
  3. El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía, en todos los casos.
  4. Los derivados de la intervención de un agente inmobiliario, en todos los casos.
  5. Los de conexión de los accesos a los suministros generales.
  6. Los derivados de la obtención de los documentos que debe entregar al comprador.
  7. Obligación de realizar la declaración de la Renta al año siguiente.
  8. Pagar IBI del ejercicio entero en el que se produce la venta.

Si no se pacta lo contrario, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal) va a cargo del vendedor.

-Plusvalía: Como consecuencia de la transmisión de la propiedad de un inmueble o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles (por ejemplo un usufructo), se tiene que pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, también conocido como plusvalía.

En el caso de venta de una propiedad (piso, plaza de aparcamiento, trastero, tienda, casa, etc.) tiene que pagar el impuesto la persona, empresa o entidad que vende, por el incremento del valor que ha experimentado el terreno mientras ha sido propietaria. Si el transmisor o vendedor es una persona física no residente en España, el obligado al pago será el adquirente.

En el caso de herencia o donación, es el nuevo propietario quién tiene que pagar el impuesto, existiendo bonificaciones hasta el 95% en Barcelona por parentesco y VHF.

El pago se tiene que realizar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión. Si se trata de herencias, el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción.

La cuota a pagar está en función del valor del terreno en el momento de la transmisión y de los años que el transmisor ha sido propietario de este (se calculan como máximo veinte años). Para determinar el importe, se multiplica el valor del terreno por el número de años que se ha tenido la propiedad y por el porcentaje anual  en el caso de Barcelona, el resultado se aplica el tipo impositivo, que es del 30%. Cuando el período es inferior a un año, se aplica el porcentaje del 4% anual en función de los meses completos, con excepción de las herencias en las que sólo se consideran años completos.

-Declarar la venta en la declaración de IRPF: (si residen en territorio español)

Si el precio de compra supera el de venta, existirá una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Hay que tener en cuenta que, en el precio de adquisición se incluyen los impuestos abonados en la compra y las mejoras realizadas en el inmueble. En el de venta también computan los tributos derivados de la enajenación. Obviamente, si el precio de venta es inferior al de adquisición se considera que ha existido una pérdida patrimonial. El cálculo de la plusvalía o minusvalía se hace exactamente igual que en el año 2015, se actualiza el precio de compra por un coeficiente y se le aplica un tipo impositivo:

De 0 a 6.000.- € el  19%

A partir de 50.000.-€ el 23%

De 6.000 a 50.000.-€ el 21%

No es necesario declarar:

  1. La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta de tributación.
  2. La venta de la vivienda habitual por menores de 65 años está exenta de tributación (total o parcialmente) si en el plazo de dos años (anteriores o posteriores) se reinvierte el importe en la compra de una nueva vivienda habitual, no segunda residencia. Eso sí, la exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza sí debe tributar.
  3. La venta de vivienda, que no sea vivienda habitual, solo podrá estar exenta si la persona que la vende tiene más de 65 años y contrata una renta vitalicia (con un importe máximo de 240.000 euros de precio de venta).
  4. Si la venta genera una pérdida patrimonial al o a los vendedores. Vender una casa lleva asociados varios gastos y si el precio de venta es inferior al de adquisición y, por tanto, provoca una minusvalía en lugar de una ganancia patrimonial, aquella no se debe tributar. Más aún, la minusvalía puede compensarse con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

La ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales:

1.- El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:

  • Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.
  • Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.
  • Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.
  • Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.

2.- El valor de transmisión se determina computando dos partidas, el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende.

Y hasta aquí nuestro capítulo de Gastos en la compra de una vivienda! Contacta con nosotros si tienes alguna duda.

13 Jun 2017

¿Qué gastos comporta la compra de una vivienda? I

Cuando se toma la decisión de comprar una vivienda hay que tener presente que no sólo hay que hacer frente al pago del precio del inmueble, sino que también hay que pagar una serie de gastos obligatorios, ya sea con o sin  hipoteca, existen unos costes “adicionales” que se deben tener en cuenta para que no existan sorpresas.

Si la compra se quiere realizar mediante un crédito hipotecario se generan una serie de gastos independientes:

  • La tasación de la vivienda: un experto independiente hará un peritaje del inmueble para la entidad financiera. Normalmente la certificación no valdrá para solicitar el préstamo en otra entidad.
  • Comprobación en el Registro de la Propiedad: sirve para que el banco tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargos antes de conceder la hipoteca.

En base a esta tasación (300-400.-€) sabrá el posible comprador si  puede realizar la compra o no ya que normalmente las entidades bancarias dan el 80% del precio menor entre la compra y dicha tasación, por lo que es muy importante tener claro los importes a pagar.

Los gastos a cargo del comprador son:

  1. El precio de compra de la vivienda.
  2. Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si los hay.
  3. El IVA, el 10% del coste de la vivienda si se trata de una obra nueva o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano (a Cataluña es del 10%).
  4. La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compraventa, a no ser que se pacte pagarlo a medias con el vendedor.
  5. Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero, a no ser que se pacte pagarlo a medias con el vendedor.
  6. Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo.
  7. Honorarios de la inmobiliaria si se realiza la compra a través de esta.
  8. Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
  9. El seguro, como mínimo, de los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros​.

Descripción de los gastos:

  • Notaría: los honorarios del notario al realizar la escritura de compraventa y si hay hipoteca, la escritura de préstamo hipotecario, subrogación en una hipoteca preexistente, etc…. Estos honorarios están regulados por la administración y dependen del precio del inmueble.-Impuestos que gravan la compraventa: hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
  • Impuestos que gravan la compraventa: hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
  • Vivienda nueva (primera transmisión): el impuesto que grava este inmueble es el IVA (impuesto sobre el Valor Añadido) el importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Este porcentaje es del 10% en viviendas libres o de protección oficial, y del 4% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial.

De manera general y siempre que la compraventa de una vivienda esté sujeta al IVA, también ha de abonarse el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). El tipo a aplicar varía en función de la comunidad autónoma de residencia y del tipo de documento. En Cataluña actualmente es el 1,5% y  en las viviendas protegidas es del 0,1%.

Cuando se constituye una hipoteca se debe liquidar el Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) que supone el 1% del capital garantizado.

  • Vivienda de segunda mano o posteriores transmisiones: el tributo que grava este tipo de inmueble es el ITP (Impuesto autonómico sobre Transmisiones Patrimoniales) y varía en función de la comunidad autónoma, oscila entre el 5% y el 10% del precio. Existiendo bonificaciones/reducciones en VPO.

Hay que recordar que hacienda puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que se ha pagado por ella. Cada CCAA dispone de unas tablas de precios mínimos y sobre ellas  se calcula el valor mínimo de cada inmueble en 2017.

Por ejemplo en Barcelona es el valor catastral X 2,20= Valor mínimo.

En algunas CCAA hay bonificaciones para familias numerosas, discapacitadas y/o jóvenes en Cataluña es el 5%.

Cuando se constituye una hipoteca se debe liquidar el Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) que supone el 1% del capital garantizado.

  • Minuta del registro de la propiedad: hay que  inscribir la escritura de compraventa de la vivienda en el registro de la propiedad y si existe hipoteca, también se inscribe la misma como una carga en la finca. Estas tarifas están reguladas oficialmente y se aplican calculando la base liquidable del importe del inmueble escriturado y/o del préstamo.
  • Gastos de gestoría: son los honorarios del gestor para la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse sobre si la gestoría que le lleva la documentación ofrece unos precios razonables.
  • Gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
  • Seguro:
  1. es obligatorio por ley un seguro de cobertura sobre la vivienda en caso de contratar un préstamo hipotecario. Cubre solo el continente (la estructura). En caso de pérdida total del inmueble, la aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera y el resto hasta el importe cubierto se entregará al asegurado.
  2. Seguro de multiriesgo de la vivienda: incluye tanto el continente como el contenido (desde electrodomésticos, joyas y muebles hasta la responsabilidad civil a terceros).
  3. Seguro de vida o amortización de préstamo: cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente. Normalmente no cubre la invalidez parcial.

Normalmente la suma de estos gastos ronda al 10 ó 15% del valor de la vivienda.

24 Mayo 2017

La obligación de presentar reclamación previa frente la aseguradora

Al no ser aceptable el carácter retroactivo de las normas procesales, la Audiencia Provincial de Girona ha convenido en señalar que la obligación de presentar reclamación previa frente a la aseguradora, como requisito para la admisión de la demanda establecido en el art. 7 del Real Decreto Legislativo 8/2004, en la redacción dada por la Ley 35/2015 de 22 de septiembre, solo es aplicable a los accidentes de circulación ocurridos a partir del 1 de enero de 2016.

De esta manera la AP de Girona estima el recurso de apelación formulado por la demandante, revoca el auto del Juzgado que inadmitió a trámite la demanda de reclamación de indemnización por daños sufridos como consecuencia de un accidente de tráfico ocurrido el 29 de abril de 2015, por no acompañar a la demanda los documentos acreditativos de la presentación de la reclamación previa a la aseguradora.

El Tribunal señala que el nuevo régimen legal no se limita a aumentar las cuantías indemnizatorias, sino que establece una regulación general que tiene como objetivo mejorar la protección a las víctimas de accidentes de tráfico, y en esa línea se enmarca el citado art. 7 cuando establece que la reclamación previa a la aseguradora no sólo interrumpe el plazo de prescripción, sino que también lo suspende hasta la notificación fehaciente al perjudicado de la oferta o respuesta motivada.

Considera la Audiencia que el carácter procesal de dicha norma obliga a tener en cuenta lo dispuesto en el art. 2 LEC en el sentido de que las normas procesales nunca tendrán carácter retroactivo, así como lo dispuesto en la disposición transitoria 4ª CC, en virtud de la cual, en un supuesto como el presente la parte actora puede optar entre la norma anterior o la vigente. Destaca también que la inadmisión de la demanda afectaría de forma dramática a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE).

En consecuencia, concluye que no tiene sentido exigir, cuando el accidente a que se refiere la demanda hubiere ocurrido antes del 1 de enero de 2016, que se acompañe a la demanda la reclamación previa y ello porque dicha reclamación no era obligatoria cuando sucedió el accidente ni, de haberla efectuado, habría comportado para la víctima los efectos positivos (interrupción y suspensión de la prescripción) que de la misma hace derivar la norma que la impone.

 

Más información sobre la Sentencia  de la AP de Girona en "Notícias Jurídicas" --> Ver enlace

 

19 Mayo 2017

Fiscalidad de un traspaso de Negocio

A la hora de hacer frente a un traspaso de negocios, es necesario que conozca todos los impuestos asociados a este tipo de contratos; y es que el precio del traspaso se podría ver afectado. Otra cosa que debe tener clara es que los impuestos asociados a los traspaso de negocios por regla general se pagan antes de comenzar la actividad.

Respecto al IVA la operación de traspaso de local de negocios o de cesión de un negocio se encuentra regulado en:

 -Artículo 7.1.a) de la LIVA: la transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que formen parte del patrimonio empresarial o profesional, no estará sujeto al IVA, siempre que comprenda, la transmisión de un establecimiento mercantil o de una parte autónoma de una empresa con elementos corporales y, en su caso incorporales que, conjuntamente constituyan una empresa o una parte de una empresa capaz de desarrollar una actividad económica autónoma, es decir, no comprende la mera cesión de bienes, como la venta de existencias, o la venta por separado del negocio, además hay que tener en cuenta que no es necesario que el adquirente desarrolle la misma actividad que realizaba el transmitente.

No obstante, aunque el traspaso de local de negocios o la cesión de un negocio no se encuentre sujeto al IVA, el transmitente deberá emitir una factura sin IVA, por la cantidad abonada por el traspaso o cesión del negocio.

Ahora bien, no ocurre lo mismo, en el caso del propietario del local, cuando éste reciba una parte del traspaso. En este caso el propietario emitirá una factura al inquilino antiguo, por dicho importe más el 21% en concepto de IVA, y menos las correspondientes retenciones.

En cuanto a la renta que recibe el antiguo inquilino por el traspaso del local de negocios o por la cesión de negocio, deberá declararlo y tributar en el IRPF como ganancia patrimonial, que se calculará deduciendo del importe del traspaso el valor de neto de los bienes y derechos entregados.

En el caso de que el antiguo inquilino sea una sociedad deberá tributar esta ganancia en el Impuesto sobre Sociedades (IS).

El propietario por su parte, en caso de recibir una parte del traspaso, deberá consignarlo como rendimiento del capital inmobiliario en su declaración del IRPF, si es persona física, pudiendo aplicar una reducción del 40% al tratarse de una renta obtenida de forma irregular en el tiempo.

10 Abril 2017

¿Qué gastos debemos afrontar para poder alquilar un inmueble como vivienda habitual?

Alquilar implica un menor esfuerzo  económico previo, comparado a la compra de una vivienda, pero también requiere contar con una cierta cantidad de ahorros para cubrir los gastos iníciales, que pueden suponer varios miles de euros.

Vivir de alquiler aporta mayor flexibilidad que la compra y además requiere menor esfuerzo inicial, pero sí cierto sacrificio.

Los gastos que habrá que afrontar por alquilar un piso dependerán de cada caso concreto en función de si el propietario nos exige aval, garantías extras o el pago de algún seguro.

A continuación detallamos los más relevantes:

1.      La primera mensualidad:

El pago inicial que habrá que afrontar tras la firma del contrato es el pago de la primera mensualidad, siendo el primer gasto que tener previsto.

2.      La fianza:

El objeto de la fianza es cubrir los desperfectos que la vivienda pueda sufrir a consecuencia del inquilino o posibles impagos. Es obligatoria por ley y equivale al imnporte de otra mensualidad de renta. El propietario deberá depositarla en el organismo que su comunidad autónoma indique para tal fin. Aunque al final del contrato se recuperará este dinero, supondrá tener que adelantarlo en el momento de entrar a vivir.

3.      Garantías adicionales:

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que propietario e inquilino pacten el pago de cualquier otro tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario. Algunos arrendadores exigen, por ello, el pago de una o varias mensualidades a cuenta de esta garantía adicional.

4.      Aval:

En ocasiones algunos propietarios que exigen la constitución de un aval bancario por parte del inquilino para prevenir el impago de la renta. En muchas ocasiones, cuando la entidad financiera considera que la solvencia del inquilino es insuficiente para “prestarle” el dinero que supone el aval, pide que éste deposite la cantidad avalada –que puede ser el importe de seis meses o un año de renta- en una cuenta o depósito de la entidad financiera. Si bien este dinero se recuperará también con el tiempo, puede suponer tener que disponer de una importante suma en el momento de la firma

5.      Honorarios agencia:

Si un profesional está intermediando para que el propietario encuentre al inquilino cobrará unos honorarios por ello que normalmente se cobran al inquilino.

Este importe será variable, pero generalmente suele estar en torno a una mensualidad o el 10% de la anualidad, más el IVA correspondiente.

6.      Alta de suministros:

Cuando la vivienda es nueva y nunca ha tenido dados de alta suministros como agua, electricidad o gas, habrá que pactar en el contrato quién paga el alta de estos servicios. Conviene informarse previamente porque de hacerlo el inquilino, tendrá que saber que el coste puede superar los 500€.

7.      Impuesto (ITP):

Se trata de un impuesto casi desconocido para la mayoría de los inquilinos, pero que según la normativa vigente es necesario abonarlo tras la firma del contrato de alquiler, en el período de un mes. Esto supone si se trata de una vivienda habitual, el 0,5 % del importe total del contrato por los 3 años de duración del mismo.

8.      Seguros adicionales:

Algunos propietarios que temen sufrir un impago o desperfectos en su vivienda deciden contratar un de seguro que cubra estos riesgos. En algunas ocasiones exigen, además, que sea el inquilino el que abone la prima del seguro como alternativa o complemento al aval u otras garantías y de hecho se incluye cada vez más como cláusula en el contrato de arrendamiento.

9.      La mudanza:

La mudanza, se realice a través de una empresa profesional o bien la realices por tu cuenta, siempre implica un gasto. Por ejemplo en ciudades como Madrid o Barcelona, el coste medio de una mudanza realizada con un profesional para un piso con un contenido medio puede rondar los 1.000 euros.    

En resumen debemos tener en cuenta que como gasto principal en caso de alquilar un inmueble como vivienda habitual tendremos que contar con el montante correspondiente a unas cuatro mensualidades de renta: la del mes en curso, otra correspondiente a la fianza que el propietario tendrá que depositar en el organismo correspondiente, otra mensualidad de depósito extra y la cuarta los honorarios de la agencia, si se realiza por una. Hay que tener presente que dos de ellos, la fianza y el depósito, se recuperan al final de la vida del alquiler. No obstante, no debemos olvidar los otros conceptos que se han explicado anteriormente en el artículo.

27 Feb 2017

Encontramos la mejor casa para ti

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24 Mayo 2016